Vuokranantajan veroilmoitus — lomake 7H vaihe vaiheelta

Jokaisen vuokranantajan on ilmoitettava vuokratulot verottajalle — myös silloin, kun vuokraus tuottaa tappiota. Asunto-osakkeen vuokratulot ilmoitetaan lomakkeella 7H (kiinteistön tulot lomakkeella 7K), joko OmaVerossa tai paperilomakkeella. Tässä oppaassa käymme ilmoituksen läpi vaihe vaiheelta.

Huomio: tämä on yleisopas, ei veroneuvontaa. Tarkista oman tilanteesi yksityiskohdat Verohallinnon ohjeista.

Miten vuokratuloa verotetaan?

Vuokratulo on pääomatuloa. Veroprosentti on 30 % ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 % vuodessa. Verotettava tulo lasketaan vähentämällä bruttovuokrasta vähennyskelpoiset kulut — siksi kulujen huolellinen kirjaaminen on vuokranantajan tärkein verosäästökeino.

Esimerkki: vuokratulo 800 €/kk eli 9 600 €/vuosi, hoitovastike 250 €/kk eli 3 000 €/vuosi. Verotettava vuokratulo on 6 600 €, josta vero 30 % on 1 980 €.

Lomake 7H vaihe vaiheelta

1. Kohteen tiedot

Ilmoita asunto-osakeyhtiön nimi, huoneiston tunnus ja omistusosuutesi. Jos omistat asunnon puolisosi kanssa, kumpikin ilmoittaa oman osuutensa tuloista ja kuluista omalla lomakkeellaan.

2. Vuokratulot

Ilmoita kalenterivuoden aikana maksetut vuokrat. Myös vuokralaisen maksamat erilliskorvaukset, kuten vesimaksut ja autopaikkamaksu, ovat vuokratuloa.

3. Vähennyskelpoiset kulut

Tässä kohdassa moni vuokranantaja jättää rahaa pöydälle. Vähennyskelpoisia ovat muun muassa:

• Hoitovastike koko vuokrausajalta
• Pääomavastike eli rahoitusvastike, jos taloyhtiö on tulouttanut sen kirjanpidossaan (rahastoitu vastike lisätään hankintamenoon)
• Vuosikorjauskulut, esimerkiksi maalaus tai kodinkoneen vaihto vuokrasuhteen aikana
• Vuokraukseen liittyvät kulut: vuokrailmoitukset, luottotietojen tarkistus, vuokravälityspalkkio
• Matkakulut asunnolle esimerkiksi näyttöjen ja huoltokäyntien vuoksi
• Kalustevähennys kalustettuna vuokratusta asunnosta

Kirjoitimme vähennyksistä tarkemman oppaan: vuokratulon verotus ja vähennykset.

4. Tulos

Lomake laskee verotettavan tulon tai vahvistettavan tappion. Vuokraustoiminnan tappio vähennetään pääomatuloistasi — se ei siis katoa, kunhan ilmoitat sen.

Yleisimmät virheet veroilmoituksessa

1. Rahastoitu pääomavastike vähennetään virheellisesti. Vain taloyhtiön tulouttama vastike on vuosikuluna vähennyskelpoinen. Tieto löytyy isännöitsijäntodistuksesta tai taloyhtiön tilinpäätöksestä.
2. Perusparannus vähennetään kerralla. Esimerkiksi keittiöremontti, joka nostaa asunnon tasoa, ei ole kertavähennys vaan vähennetään poistoina tai lisätään hankintamenoon.
3. Kuitit puuttuvat. Verottaja voi pyytää tositteet jälkikäteen. Säilytä kuitit ja tiliotteet järjestelmällisesti koko vuoden ajan — älä kasaa niitä huhtikuun paniikkiin.
4. Tyhjien kuukausien kulut jätetään ilmoittamatta. Hoitovastike on vähennyskelpoinen myös vuokralaisten välisenä tyhjänä aikana, kun asuntoa pidetään vuokrattavana.
5. Tappio jätetään ilmoittamatta. Jos kulut ylittävät tulot, ilmoita silti — tappio pienentää muiden pääomatulojesi veroa.

Milloin ilmoitus tehdään?

Veroilmoituksen määräpäivä on keväällä; oma määräpäiväsi näkyy esitäytetyssä veroilmoituksessa ja OmaVerossa. Vuokratulot ilmoitetaan verovuotta seuraavana keväänä — mutta fiksu vuokranantaja kirjaa tulot ja kulut sitä mukaa kun ne syntyvät, jolloin ilmoitus on keväällä vain tarkistus, ei urakka.

Jos haluat nähdä, miten vuokraus vaikuttaa kokonaistuottoosi verojen jälkeen, kokeile sijoitusasunnon tuottolaskuria.