Ilmainen asuntoflippauslaskuri – Laske flipin nettotuotto ja verotus
Laske asuntoflippauksen tuotto realistisesti: ostohinta, remonttikulut, pitoajan vastikkeet, rahoituskulut ja verot. Laskuri vertaa todellisia kuluja hankintameno-olettamaan ja suosittelee edullisemman verotustavan.
Varainsiirtovero: 0 €
Vähennyskelpoinen voiton hankkimiskuluna remontin ja myynnin ajalta.
Vähennetään verotuksessa kuluna tai osana hankintamenoa.
Ei vähennyskelpoinen myyntivoittoverotuksessa.
Huomioidaan pääomatuloverolla vähennettynä.
Itse myyden säästät välityspalkkion — Salkkusella luot myös myyntisivun ja esitteen itse.
Harkitsetko kohteen jättämistä vuokralle flippauksen sijaan? Testaa vuokratuotto vuokratuottolaskurilla →
Pessimistinen (-5 %)
Myyntihinta 0 €
0 €
nettotuotto verojen jälkeen
Neutraali
Myyntihinta 0 €
0 €
nettotuotto verojen jälkeen
Optimistinen (+10 %)
Myyntihinta 0 €
0 €
nettotuotto verojen jälkeen
Laskelma A — todelliset kulut
SuositusLaskelma B — olettama 20 %
Laskurin tulokset ovat arvioita. Pääomatuloveron 30 % / 34 % rajat koskevat koko vuoden pääomatulojasi, eivät vain tätä kauppaa. Vuokratulo pitoajalta verotetaan pääomatulona. Verohallinto ratkaisee verotuksen aina tapauskohtaisesti — varmista ajantasaiset säännöt vero.fi:stä.
Kuittikaaos kuriin ja verot valmiiksi
Tallenna laskelma tilillesi, seuraa remonttibudjettia kuitteineen ja saa veroilmoituksen esitäyttö valmiina, kun flippi myydään.
Näin käytät asuntoflippauslaskuria ja tulkitset skenaarioita
Syötä kohteen velaton kauppahinta, arvioitu remonttibudjetti osa-alueittain sekä pitoajan kulut. Laskuri laskee kolme myyntiskenaariota: pessimistisen (−5 %), neutraalin ja optimistisen (+10 %). Jos flippi on kannattava vasta optimistisessa skenaariossa, marginaali on liian ohut — hyvä flippi kestää myös pessimistisen myyntihinnan. Vuosituotto (annualisoitu ROI) tekee eri pituisista projekteista vertailukelpoisia: kuuden kuukauden flipin 10 % tuotto vastaa 20 % vuosituottoa.
Asuntoflippauksen tuottokaava ja vähennyskelpoiset kulut
Nettotuotto = myyntihinta − myyntikulut − (ostohinta + varainsiirtovero + remonttikulut) − pitoajan kulut − rahoituskulut − verot. Verotuksessa hankintamenoon lasketaan ostohinta, varainsiirtovero ja arvoa nostaneet remonttikulut (TVL 47 §). Myös vastikkeet remontin ja myynnin ajalta ovat vähennyskelpoisia voiton hankkimiskuluina, kun huoneisto on tyhjillään — flipissä lähes aina. Sähkö, vesi ja lainan korot sen sijaan pienentävät tuottoa mutta eivät myyntivoittoveroa — tämä ero yllättää monen ensiflippaajan, ja siksi laskuri erottelee kulut toisistaan.
Flippauksen verotus: todelliset kulut vs. hankintameno-olettama
Myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % (34 % yli 30 000 € vuotuisten pääomatulojen osalta). Voiton voi laskea kahdella tavalla: vähentämällä todelliset hankintakulut tai käyttämällä hankintameno-olettamaa, joka on 20 % myyntihinnasta alle 10 vuoden omistuksella ja 40 % sitä pidemmällä. Olettama kannattaa silloin, kun asunto on ostettu halvalla ja remontoitu omin voimin — todelliset kulut taas silloin, kun remonttiin on uponnut paljon rahaa. Laskuri laskee molemmat rinnakkain ja suosittelee edullisemman. Muista: olettama korvaa kaikki kulut, myös myyntikulut.
Muista urakkailmoitus ja elinkeinotoiminnan raja-aidat
Jos remonttiurakan arvo ylittää 15 000 € (sis. alv), myös yksityishenkilön on tehtävä urakkailmoitus Verohallinnolle viimeistään kaupanteon yhteydessä. Toinen raja-aita on elinkeinotoiminta: jatkuva ja suunnitelmallinen flippaus voidaan verottaa elinkeinotulona (EVL), jolloin pääomatuloveron sijaan maksat ansiotuloveroa ja mahdollisesti arvonlisä- ja sivukuluja. Yksittäiset kaupat pysyvät yleensä TVL:n piirissä, mutta jo muutama myynti lyhyessä ajassa voi muuttaa tulkinnan (KHO 2009:50).
Usein kysytyt kysymykset asuntoflippauksesta
Flippaa hallitusti Salkkusella
Budjetin seuranta kuitteineen, myyntisivu ja esite ilman välittäjää sekä veroilmoituksen esitäyttö — koko flippi yhdessä paikassa.
Päivitetty vuodelle 2026 voimassa olevan verolainsäädännön mukaan. Keskeiset säännökset: TVL 45–48 § ja 50 §, varainsiirtoverolaki sekä Verohallinnon ohje osto- ja myyntitoiminnan verotuksesta.