Remonttikohteen ostaminen — mitä tarkistaa ennen tarjousta?

Päivitetty vuodelle 2026.

Flipin voitto tehdään ostettaessa — mutta sama pätee tappioon. Huonokuntoinen asunto on halpa syystä, ja ostajan tehtävä on selvittää, onko syy korjattavissa maalilla ja uudella keittiöllä vai piileekö hinnan takana putkiremontti, asbestipurku tai taloyhtiö, jonka talous on kuralla. Tämä tarkistuslista käy läpi, mitä selvittää ennen tarjousta ja miten yllätykset hinnoitellaan tarjoukseen.

Perussääntö: huono asunto, hyvä yhtiö, hyvä sijainti

Osta huonokuntoisin asunto hyvästä taloyhtiöstä hyvältä sijainnilta — älä koskaan toisin päin. Järjestys perustuu siihen, mitä voit itse korjata:

• Asunnon pinnat ja kalusteet: korjattavissa, ja juuri tästä flipin arvonluonti syntyy
• Pohjaratkaisu: muutettavissa rajallisesti ja luvanvaraisesti
• Taloyhtiön kunto ja talous: et voi vaikuttaa yksin
• Sijainti: et voi vaikuttaa lainkaan

Isännöitsijäntodistus — lue nämä kohdat ensin

Isännöitsijäntodistus on remonttikohteen ostajan tärkein asiakirja. Tarkista erityisesti:

1. Tehdyt korjaukset: milloin putket, katto, julkisivu, ikkunat ja sähköt on uusittu
2. PTS eli kunnossapitotarveselvitys: mitä remontteja yhtiö suunnittelee seuraavalle viidelle vuodelle
3. Yhtiön lainat ja huoneistokohtainen velkaosuus: velaton hinta ratkaisee, ei myyntihinta
4. Vastikkeet ja niiden kehitys: nopeasti nouseva hoitovastike kertoo ongelmista
5. Huoneistoon kohdistuvat maksamattomat vastikkeet tai yhtiön huomautukset

Pyydä lisäksi viimeisin tilinpäätös, talousarvio ja yhtiökokouksen pöytäkirjat — pöytäkirjoista näkyy, mistä remonteista on keskusteltu, vaikka päätöksiä ei vielä olisi.

Putkiremontti — katteen tappaja numero yksi

Tuleva putkiremontti maksaa tyypillisesti satoja euroja huoneistoneliöltä — 50 m²:n asunnossa helposti 30 000–50 000 €. Jos remontti on tulossa lähivuosina eikä sitä ole hinnoiteltu ostohintaan, koko flipin kate katoaa kertaheitolla.

Nyrkkisäännöt:

• 1960–70-lukujen talo, putket alkuperäiset → putkiremontti on edessä, kysymys on vain milloin
• PTS:ssä mainittu "viemäreiden kuntotutkimus" → remonttipäätös on tyypillisesti muutaman vuoden päässä
• Juuri tehty putkiremontti → usein hyvä flippikohde: kallein riski on poissa, mutta asunnot myydään remonttivelan pelossa halvalla

Sama logiikka koskee julkisivu-, katto- ja ikkunaremontteja — pienempinä summina.

Asbesti — pakollinen kartoitus vanhoissa kohteissa

Ennen vuotta 1994 valmistuneessa rakennuksessa purkutöitä ei saa aloittaa ilman asbestikartoitusta. Asbestia käytettiin yleisesti muun muassa putkieristeissä, lattiamateriaaleissa, laatoituslaasteissa ja tasoitteissa. Kartoitus maksaa tyypillisesti muutamia satoja euroja, mutta jos asbestia löytyy, purkutyö on tehtävä luvanvaraisena asbestipurkuna — ja se voi moninkertaistaa esimerkiksi kylpyhuonepurun hinnan.

Flipparin kannalta olennaista: budjetoi asbestikartoitus ja mahdollinen asbestipurku aina, kun kohde on 1994 tai vanhempi ja suunnittelet märkätilojen tai lattioiden purkua.

Asunnon oma kunto — mikä on oikeasti korjattavissa?

Näytöllä ja mielellään erillisellä käynnillä:

• Kosteus: tummumat, kupruilu, tunkkainen haju kylpyhuoneessa ja sen ympärillä — kosteusvaurio muuttaa pintaremontin rakenneremontiksi
• Sähköt: sulaketaulun ikä ja maadoitukset; vanha sähköjärjestelmä voi vaatia uusimista sähkötöiden yhteydessä
• Ikkunat ja parveke: yhtiön vai osakkaan vastuulla — tarkista yhtiöjärjestyksestä
• Pohjaratkaisu: läpikuljettava keittiö tai pimeä keskikäytävä ei korjaannu maalilla; kantavien seinien siirto vaatii luvan
• Vesikalusteiden ja lämmityksen kunto

Jos et itse osaa arvioida rakenteita, osta arvio ammattilaiselta — muutaman sadan euron kuntoarvio on halpa vakuutus kymmenien tuhansien remonttibudjetille.

Mistä alihintaiset kohteet löytyvät?

• Kuolinpesät: perikunta haluaa usein nopean ja vaivattoman kaupan
• Pitkään myynnissä olleet kohteet: huonot kuvat ja väärä hinnoittelu karkottavat muut ostajat
• Huutokaupat ja pakkomyynnit
• Muuttajat ja erotilanteet: nopeus on myyjälle hintaa tärkeämpää
• Välittäjien "ennakkomarkkinointi": kerro välittäjille ostavasi remonttikohteita — hyvät kohteet eivät aina ehdi portaaliin

Tarjouksen laskeminen — takaperin myyntihinnasta

Älä hinnoittele tarjousta pyyntihinnasta alaspäin vaan realistisesta myyntihinnasta taaksepäin:

1. Arvioi remontoidun asunnon myyntihinta toteutuneista kaupoista
2. Vähennä remonttibudjetti 15–20 % puskurilla
3. Vähennä varainsiirtovero, pitoajan vastikkeet, rahoituskulut ja myyntikulut
4. Vähennä myyntivoittovero ja tavoittelemasi kate
5. Jäljelle jäävä summa on maksimitarjouksesi — jos pyyntihinta on korkeampi, tarjoa silti lasketun mukaan tai jätä väliin

Tämän ketjun voi laskea valmiiksi ilmaisella flippilaskurilla, joka laskee myös verot ja vertaa verotustavat. Kurinalaisuus tässä vaiheessa erottaa kannattavan flipin tappiollisesta — tuotto tehdään ostaessa.

Yhteenveto

Remonttikohteen ostajan tärkein työ tehdään ennen tarjousta: isännöitsijäntodistus ja PTS paljastavat tulevat yhtiöremontit, putkiremontin tilanne ratkaisee katteen, ennen vuotta 1994 rakennetuissa kohteissa asbestikartoitus on pakollinen ennen purkua, ja asunnon oma kunto määrittää, onko kyse pintaremontista vai rakenneremontista. Laske tarjous takaperin myyntihinnasta äläkä jousta lasketusta maksimista — seuraava kohde tulee aina. Koko flippiprosessi on kuvattu asuntoflippauksen oppaassa.

Tämän artikkelin tiedot ovat yleisluontoisia. Käytä rakenteiden arvioinnissa tarvittaessa ammattilaista ja varmista asbestisäännökset ajantasaisista lähteistä.