Urakkailmoitus ja rakentamisilmoitus yksityishenkilölle — kenen pitää ilmoittaa ja mitä?

Päivitetty vuodelle 2026. Ilmoitusvelvollisuudet perustuvat verotusmenettelylain 4 lukuun ja asunto-osakeyhtiölakiin. Varmista ajantasaiset ohjeet vero.fi:stä.

Remonttiin liittyvät ilmoitusvelvollisuudet menevät helposti sekaisin, koska kolme eri tahoa vaatii kolme eri ilmoitusta eri tilanteissa: taloyhtiö, kunta ja Verohallinto. Tämä opas erottelee ne toisistaan ja vastaa yleisimpään väärinkäsitykseen: 15 000 euron urakkailmoitusraja ei koske yksityishenkilöä, joka remontoi omaa asuntoaan tai flippikohdettaan.

Kolme eri ilmoitusta — pidä ne erillään

1. Muutostyöilmoitus taloyhtiölle

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa osakkaan ilmoittamaan taloyhtiölle etukäteen kaikista muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai naapurihuoneistoihin. Käytännössä tämä tarkoittaa lähes kaikkea maalaamista ja tapetointia laajempaa:

• Kylpyhuoneen remontti (vesieristys on aina ilmoitettava)
• Keittiön vesi- ja viemärilinjojen muutokset
• Väliseinien purku tai siirto
• Lattiamateriaalin vaihto (askeläänieristys)
• Sähkötöiden muutokset

Ilmoitus tehdään isännöitsijälle ennen töiden aloitusta, ja taloyhtiöllä on oikeus asettaa työlle ehtoja ja valvoa toteutusta — valvontakulut maksaa osakas. Ilman ilmoitusta tehty remontti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen ja pahimmillaan töiden purkamiseen. Flipissä tämä on myös myyntiriski: ostajan kuntotarkastaja ja isännöitsijäntodistus paljastavat ilmoittamattomat muutostyöt.

2. Rakennuslupa tai toimenpidelupa kunnalta

Osa töistä vaatii kunnan rakennusvalvonnan luvan. Lupakäytännöt vaihtelevat kunnittain, mutta tyypillisesti luvan vaativat:

• Kantaviin rakenteisiin puuttuminen
• Märkätilan rakentaminen kuivaan tilaan tai laajentaminen
• Huoneiston käyttötarkoituksen muutos
• Huoneistojen yhdistäminen tai jakaminen

Tavallinen pintaremontti, keittiön uusiminen entiselle paikalleen tai kylpyhuoneen pintojen uusiminen ei yleensä vaadi lupaa. Kysy epäselvissä tapauksissa kunnan rakennusvalvonnasta ennen töiden aloitusta — luvattomasti tehty luvanvarainen työ tulee kalliiksi jälkikäteen.

3. Rakentamisilmoitus Verohallinnolle

Tässä kohtaa syntyy eniten sekaannusta, joten selvennetään roolit:

Yksityishenkilön velvollisuus: kotitalouden rakentamisilmoitus

Yksityishenkilönä sinun pitää tehdä Verohallinnolle rakentamisilmoitus vain töistä, jotka vaativat rakennusluvan. Ilmoitus tehdään ennen loppukatselmusta — ilman sitä (tai Verohallinnon todistusta ilmoituksen tekemisestä) rakennusvalvonta ei hyväksy loppukatselmusta.

Ilmoituksessa kerrotaan, keneltä yrityksiltä työtä on ostettu ja paljonko niille on maksettu, sekä mahdolliset itse tehdyt työt. Ilmoituksen voi tehdä OmaVerossa.

Jos remonttisi ei vaadi rakennuslupaa, sinun ei tarvitse tehdä Verohallinnolle mitään ilmoitusta. Tavallinen flippipintaremontti — maalit, lattiat, keittiökalusteet, kylpyhuoneen pinnat ilman rakenteellisia muutoksia — ei siis synnytä ilmoitusvelvollisuutta Verohallinnolle.

15 000 euron raja koskee vain yrityksiä

Julkisuudessa vilahtava "urakkailmoitus yli 15 000 euron urakoista" on työmaakohtainen tiedonantovelvollisuus, joka koskee vain rakentamispalvelua tilaavia yrityksiä ja muita elinkeinotoiminnan harjoittajia. Ne ilmoittavat kuukausittain urakka- ja työntekijätiedot Verohallinnolle.

Yksityishenkilöä tämä ei koske — paitsi jos flippaustoimintasi on muuttunut elinkeinotoiminnaksi. Silloin tilaat remontit elinkeinonharjoittajana ja kuukausittainen urakkailmoitusvelvollisuus voi tulla sovellettavaksi. Rajanvedosta tarkemmin artikkelissa milloin flippaus muuttuu elinkeinotoiminnaksi.

Flipparin muistilista ilmoituksista

1. Ennen ostoa: selvitä isännöitsijältä, mitä muutostöitä taloyhtiö sallii ja millä ehdoilla
2. Ennen remontin aloitusta: muutostyöilmoitus taloyhtiölle, tarvittaessa lupa kunnalta
3. Luvanvaraisissa töissä: rakentamisilmoitus Verohallinnolle ennen loppukatselmusta
4. Koko ajan: kuitit talteen — remonttikulut ovat verovähennys myyntivoitosta

Huomaa, että ilmoitukset eivät korvaa toisiaan: taloyhtiön lupa ei poista kunnan luvan tarvetta, eikä kunnan lupa poista rakentamisilmoitusvelvollisuutta.

Yhteenveto

Yksityishenkilön flippiremontissa ilmoitusvelvollisuudet ovat yleensä kevyet: muutostyöilmoitus taloyhtiölle riittää useimmissa pintaremonteissa, ja Verohallinnon rakentamisilmoitus koskee vain rakennusluvan vaativia töitä. 15 000 euron kuukausittainen urakkailmoitus on yritysten velvollisuus — se koskee flipparia vasta, jos toiminta on elinkeinotoimintaa. Kokonaiskuva flippiprosessista löytyy asuntoflippauksen oppaasta.

Tämän artikkelin tiedot ovat yleisluontoisia eivätkä korvaa henkilökohtaista veroneuvontaa. Varmista ajantasaiset säännöt vero.fi:stä ja oman kuntasi rakennusvalvonnasta.