Remonttikulujen vähentäminen myyntivoittoverotuksessa — flippaajan opas

Päivitetty vuodelle 2026 voimassa olevan verolainsäädännön (TVL 45–47 §) mukaan.

Remontti on flipin suurin yksittäinen panostus ostohinnan jälkeen — ja verotuksessa sen kohtelu ratkaisee, jääkö projektista voittoa. Hyvä uutinen: kun ostat asunnon, remontoit sen ja myyt, remonttikulut vähennetään myyntivoittoa laskettaessa lähes poikkeuksetta täysimääräisesti. Tässä artikkelissa käydään läpi tarkat säännöt, yleisimmät sudenkuopat ja se, miten verosäästö lasketaan.

Pääsääntö: remontti kasvattaa hankintamenoa

Myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintameno (TVL 46 §). Hankintamenoon luetaan ostohinnan ja varainsiirtoveron lisäksi omistusaikana tehdyt perusparannusmenot (TVL 47 §) — esimerkiksi keittiön uusiminen, kylpyhuoneen laajennus tai tasonparannukset.

Flippaajaa koskee lisäksi Verohallinnon luovutusvoitto-ohjeen tärkeä tulkinta: heti oston jälkeen, ennen asunnon käyttöönottoa tehdyt korjaukset luetaan hankintamenoon kokonaisuudessaan — myös tavanomaiset vuosikorjaukset kuten maalaus, tapetointi ja lattioiden uusiminen. Rajanvetoa perusparannuksen ja vuosikorjauksen välillä ei siis tarvitse tehdä, kunhan remontti tehdään ennen kuin asunto otetaan asumis- tai vuokrauskäyttöön.

Käytännössä flipissä vähennyskelpoisia ovat esimerkiksi:

• materiaalit: laatat, kalusteet, kodinkoneet, maalit, lattiat
• ulkopuolisille maksetut työt: putki-, sähkö- ja rakennustyöt laskuineen
• taloyhtiöltä ostetut remonttiosuudet ja huoneistokohtaiset muutostyömaksut
• remonttiin välittömästi liittyvät kulut: jätelavat, luvat, suunnittelu

Mitä ei voi vähentää

• Oman työn arvo. Vaikka tekisit remontin itse ja asunnon arvo nousisi kymmeniä tuhansia, laskennallista työn arvoa ei vähennetä. Vain kuitilliset ostot ja maksetut laskut kelpaavat. Tämä kannattaa huomioida jo projektia suunnitellessa: itse tekeminen säästää käteistä mutta ei tuo verovähennystä.
• Sähkö, vesi ja vakuutukset. Nämä ovat vähennyskelvottomia ylläpitomenoja — ne pienentävät flipin todellista tuottoa, mutta eivät veroa.

Vastikkeet ovat poikkeus: hoitovastikkeet myyntiä varten tehdyn remontin ja myynnin ajalta ovat vähennyskelpoisia voiton hankkimisesta aiheutuneina menoina, kun huoneisto on ollut vastaavan ajan tyhjillään (Verohallinnon luovutusvoitto-ohje). Puhtaassa flipissä asunto on tyhjänä juuri remontin ja myynnin ajan, joten ehto täyttyy lähes aina. Rahastoitu rahoitusvastike puolestaan lisätään hankintamenoon ja tuloutettu vähennetään kuluna — lopputulos verotuksessa on sama.

• Kulut, jotka on jo vähennetty muualla. Jos asunto on ollut välillä vuokralla ja vuosikorjaus on vähennetty vuokratulosta, samaa kulua ei vähennetä toiseen kertaan myyntivoitosta.

Vuosikorjaus vai perusparannus — milloin rajanvedolla on väliä?

Rajanveto nousee esiin, jos asunto on ollut omassa tai vuokrakäytössä ennen remonttia. Silloin pätee:

Puhtaassa flipissä — osto, remontti, myynti ilman välivaiheita — kaikki remonttikulut osuvat ensimmäiselle riville, eli hankintamenoon.

Laske remonttikulujen verovaikutus

Alla oleva pikalaskuri näyttää, paljonko remonttikulujen vähentäminen pienentää myyntivoittoveroa. Se vertaa myös automaattisesti, olisiko 20 %:n hankintameno-olettama todellisia kuluja edullisempi.

Esimerkki: 120 000 eurolla ostettu ja 25 000 eurolla remontoitu asunto myydään 175 000 eurolla. Ilman remonttivähennystä verotettava voitto olisi 53 200 € ja vero 16 888 € (30 % rajaan asti, 34 % ylimenevältä osalta). Remonttivähennyksen kanssa voitto on 28 200 € ja vero 8 460 € — remonttikuittien arvo verotuksessa on tässä yli 8 400 €.

Kuitit ratkaisevat — dokumentoi näin

Verohallinto hyväksyy vain kulut, jotka pystyt tositteilla osoittamaan. Ilman kuitteja vähennys voidaan hylätä kokonaan, jolloin vaihtoehdoksi jää hankintameno-olettama. Flippaajan dokumentointirutiini:

1. Kaikki kuitit talteen heti — myös rautakaupan pikkuostot; ne kertyvät tuhansiksi euroiksi
2. Laskut työsuorituksista kirjallisena — käteismaksut ilman kuittia ovat verotuksessa arvottomia
3. Erittely remontista: mitä tehtiin, milloin ja mihin huoneeseen — helpottaa selvitystä, jos Verohallinto kysyy
4. Säilytä tositteet vähintään 6 vuotta verovuoden päättymisestä

Huomaa myös, että kotitalousvähennystä ei saa oman sijoitus- tai flippikohteen remontista — se koskee vain omassa käytössä olevaa asuntoa. Remonttikulujen paikka on myyntivoittolaskelmassa.

Milloin remonttivähennys ei kannata: hankintameno-olettama

Jos ostit kohteen hyvin halvalla ja myyntihinta on moninkertainen (esimerkiksi perintönä saatu tai vuosikymmeniä omistettu asunto), 20 %:n tai 40 %:n hankintameno-olettama voi olla todellisia kuluja edullisempi. Silloin remonttikuluja ei vähennetä erikseen — olettama korvaa kaikki todelliset kulut. Tyypillisessä flipissä todelliset kulut voittavat selvästi, mutta laskelma kannattaa aina tehdä molemmilla tavoilla.

Laajempi kokonaisuus myyntivoiton laskennasta, verokannoista ja ilmoittamisesta: asunnon myyntivoiton verotus 2026.

Yhteenveto

• Flipissä remonttikulut vähennetään myyntivoitosta lähes aina täysimääräisesti
• Heti oston jälkeen tehty remontti = hankintamenoa, myös pintaremontit
• Vastikkeet remontin ja myynnin ajalta ovat vähennyskelpoisia, kun huoneisto on tyhjillään
• Oma työ, sähkö, vesi ja vakuutukset eivät ole vähennyskelpoisia
• Ilman kuitteja ei vähennystä — dokumentoi kaikki
• Vertaa aina todellisia kuluja hankintameno-olettamaan

Tämän artikkelin tiedot ovat yleisluontoisia eivätkä korvaa henkilökohtaista veroneuvontaa. Verohallinto ratkaisee verotuksen aina tapauskohtaisesti — varmista ajantasaiset säännöt vero.fi:stä.