Asunnon myynti itse ilman välittäjää — vaiheittainen opas 2026

Päivitetty vuodelle 2026. Myyjän vastuita koskevat osiot perustuvat asuntokauppalakiin (843/1994). Tämä opas koskee asunto-osakkeen myyntiä — kiinteistökaupassa (omakotitalo omalla tontilla) vaatimukset ovat tiukemmat.

Välittäjän palkkio on tyypillisesti 2–4 % velattomasta hinnasta — 150 000 euron asunnossa 3 000–6 000 €. Asunto-osakkeen voi myydä täysin laillisesti itse, eikä prosessi ole monimutkainen: asunto-osakkeen kauppa ei vaadi kaupanvahvistajaa eikä välittäjää. Vastineeksi hoidat itse hinnoittelun, markkinoinnin, näytöt ja paperit — ja kannat myyjän tiedonantovastuun ilman välittäjän tukea. Tämä opas käy prosessin läpi vaihe vaiheelta.

Vaihe 1: Hinnoittelu

Yleisin itsemyyjän virhe on hinnoitella tunteella. Käytä toteutuneita kauppahintoja, älä pyyntihintoja:

• Toteutuneet kaupat samalta alueelta ja vastaavasta yhtiöstä ovat paras vertailukohta
• Pyyntihinnat kertovat vain, mitä muut toivovat — toteutuneet siitä, mitä ostajat maksavat
• Ylihinnoiteltu asunto "palaa": pitkä myyntiaika herättää ostajissa epäilyksen, ja lopulta hinta lasketaan alle oikean tason

Flippikohteessa hinnoitteluvirhe on erityisen kallis, koska jokainen ylimääräinen myyntikuukausi syö tuottoa vastikkeiden ja korkojen verran.

Vaihe 2: Asiakirjat kuntoon

Hanki ennen markkinoinnin aloitusta:

• Isännöitsijäntodistus (tilataan isännöitsijältä, maksullinen, voimassa 3 kk) — sisältää yhtiön ja huoneiston keskeiset tiedot
• Yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös ja talousarvio
• PTS eli kunnossapitotarveselvitys — tulevat remontit kiinnostavat jokaista ostajaa
• Energiatodistus — vaaditaan myynnissä ja markkinoinnissa; taloyhtiöllä on yleensä rakennuksen yhteinen todistus
• Pohjapiirros ja tiedot tehdyistä remonteista kuitteineen

Remonttidokumentaatio on flippikohteen myyntivaltti: taloyhtiölle tehdyt muutostyöilmoitukset ja ammattilaisten tekemät työt todistuksineen poistavat ostajan epäluuloja itse remontoitua kohdetta kohtaan.

Vaihe 3: Myyntiesite ja ilmoitus

Hyvä ilmoitus sisältää samat tiedot kuin välittäjän esite:

• Velaton hinta ja myyntihinta eriteltynä, yhtiövastikkeet
• Pinta-ala, huoneluku, kerros, rakennusvuosi
• Tehdyt ja tulevat remontit (sekä huoneiston että yhtiön)
• Laadukkaat valokuvat — valoisat, siistit, ei tavaraa kuvissa

Asuntoilmoituksen voi julkaista myyntiportaaleissa myös yksityishenkilönä. Ennen–jälkeen-kuvat remontista erottavat flippikohteen edukseen massasta.

Vaihe 4: Näytöt ja tarjoukset

• Järjestä yleisnäyttö ja tarjoa lisäksi yksityisnäyttöjä joustavasti
• Pyydä tarjoukset kirjallisena; käsiraha- tai vakiokorvausehto sitouttaa ostajan
• Varmista ostajan rahoitus ennen kuin sitoudut — pankin lainalupaus riittää yleensä
• Vastatarjous on normaali osa neuvottelua; pidä oma minimihintasi laskettuna etukäteen

Vaihe 5: Kauppakirja ja kaupanteko

Asunto-osakkeen kauppakirjaan kirjataan vähintään: osapuolet, kaupan kohde (yhtiö ja osakenumerot), kauppahinta ja velaton hinta, maksuehdot, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen sekä vastuunjako vastikkeista. Kauppa tehdään nykyään tyypillisesti digitaalisesti DIAS-palvelussa tai pankissa, jolloin pankki hoitaa osakekirjan tai omistajamerkinnän siirron ja maksun samassa tilaisuudessa.

Kaupan jälkeen:

• Ostaja maksaa varainsiirtoveron 1,5 % ja tekee varainsiirtoveroilmoituksen
• Myyjä ilmoittaa myyntivoiton veroilmoituksella — myyntivoiton laskenta ja lomake 9
• Ilmoita omistajanvaihdos isännöitsijälle

Myyjän vastuu — tämä on itsemyynnin tärkein osa

Asuntokauppalaki asettaa myyjälle tiedonantovelvollisuuden: sinun on kerrottava ostajalle kaikki tiedossasi olevat kaupan kannalta merkitykselliset seikat — myös ikävät. Käytetyn asunnon kaupassa ostaja voi vedota virheeseen, josta myyjä tiesi tai josta hän jätti kertomatta, ja virheilmoituksen takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.

Flipparille tämä tarkoittaa käytännössä:

1. Kerro remontista rehellisesti — mitä tehtiin, kuka teki, mitä jätettiin tekemättä
2. Älä peitä vikoja pintamateriaaleilla — kosteusvaurion maalaaminen piiloon on klassinen virhevastuutapaus
3. Dokumentoi kaikki kirjallisesti — esitteeseen ja kauppakirjaan kirjatut tiedot suojaavat molempia osapuolia
4. Kerro myös taloyhtiön tulevista remonteista — PTS:n tiedot kuuluvat ostajalle

Rehellisyys ei ole vain juridiikkaa: hyvin dokumentoitu remontti nostaa hintaa enemmän kuin vikojen piilottelu.

Kannattaako itse myynti?

Flipparille itse myynti on usein luonteva valinta: kohde on juuri remontoitu ja dokumentoitu, myyjä tuntee sen läpikotaisin ja välityspalkkion säästö menee suoraan katteeseen.

Yhteenveto

Asunto-osakkeen myynti itse on suoraviivainen prosessi: hinnoittele toteutuneilla kauppahinnoilla, hanki asiakirjat valmiiksi, tee rehellinen esite, ota tarjoukset kirjallisena ja tee kauppa DIAS:ssa tai pankissa. Tärkein ero välittäjämyyntiin ei ole paperityö vaan vastuu: tiedonantovelvollisuus on sinulla, joten dokumentoi remontti ja kerro kaikki olennainen. Säästö on tyypillisesti tuhansia euroja — flipissä se voi olla neljännes koko projektin tuotosta.

Tämän artikkelin tiedot ovat yleisluontoisia eivätkä korvaa oikeudellista neuvontaa. Epäselvissä tilanteissa käytä juristia kauppakirjan tarkistamiseen.