Asunnon myyntivoiton verotus 2026 — opas flippaajalle ja sijoittajalle

Päivitetty vuodelle 2026 voimassa olevan verolainsäädännön (TVL 45–50 §) mukaan.

Kun myyt asunnon voitolla, voitto on veronalaista pääomatuloa — ellei kyseessä ole oman vakituisen asunnon verovapaa myynti. Flippaajalle ja asuntosijoittajalle myyntivoiton verotus on koko projektin kannattavuuden ytimessä: sama 30 000 euron myyntivoitto voi tuottaa hyvin erisuuruisen veron riippuen siitä, mitä kuluja osaat vähentää ja kumman laskentatavan valitset.

Tässä oppaassa käydään läpi luovutusvoiton laskeminen vaihe vaiheelta, vähennyskelpoiset kulut, hankintameno-olettama sekä flippauksen erityiskysymykset. Kaikki laskelmat voi tarkistaa ilmaisella flippilaskurilla, joka vertaa verotustapoja automaattisesti.

Miten asunnon myyntivoitto lasketaan?

Luovutusvoitto lasketaan tuloverolain (TVL) 46 §:n mukaan yksinkertaisella kaavalla:

Myyntivoitto = myyntihinta − hankintameno − voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut

Hankintameno ei ole pelkkä ostohinta. Siihen luetaan:

• Ostohinta (asunto-osakkeessa velaton hinta, jos maksoit yhtiölainaosuuden pois kaupassa)
• Varainsiirtovero, jonka maksoit ostaessasi (1,5 % asunto-osakkeesta, 3 % kiinteistöstä)
• Perusparannusmenot omistusajalta (TVL 47 §) — esimerkiksi keittiö- ja kylpyhuoneremontit
• Ostoon liittyvät kulut, kuten lainhuudatus- ja kaupanvahvistajakulut kiinteistössä

Voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja ovat esimerkiksi välittäjän palkkio, myynti-ilmoitukset ja asuntokaupan asiakirjakulut.

Remonttikulut flippauksessa

Flippaajan kannalta keskeisin erä on remontti. Heti oston jälkeen, ennen asunnon käyttöönottoa tehdyt korjaukset luetaan hankintamenoon kokonaisuudessaan — myös tavanomaiset pintaremontit. Tämä on Verohallinnon luovutusvoitto-ohjeen vakiintunut tulkinta, ja juuri se tekee flippauksen verolaskennasta kohtuullisen: remonttiin uponneet rahat pienentävät verotettavaa voittoa euro eurosta.

Aiheesta on oma syventävä artikkeli: remonttikulujen vähentäminen myyntivoittoverotuksessa.

Huomaa kaksi rajausta:

• Oman työn arvoa ei voi vähentää. Vain materiaalit ja ulkopuolisille maksetut työkorvaukset kasvattavat hankintamenoa.
• Sähkö, vesi ja vakuutukset eivät ole vähennyskelpoisia. Ne ovat ylläpitomenoja, jotka heikentävät projektin todellista tuottoa mutta eivät pienennä veroa.

Vastikkeet sen sijaan ovat vähennyskelpoisia: hoitovastikkeet myyntiä varten tehdyn remontin ja myynnin ajalta vähennetään voiton hankkimisesta aiheutuneina menoina, kun huoneisto on ollut vastaavan ajan tyhjillään (Verohallinnon luovutusvoitto-ohje). Puhtaassa flipissä asunto on tyhjänä juuri tämän ajan, joten ehto täyttyy lähes aina. Rahastoitu rahoitusvastike lisätään hankintamenoon ja tuloutettu vähennetään kuluna — verotuksen lopputulos on sama.

Verokanta: 30 % tai 34 %

Myyntivoitto on pääomatuloa. Vero on 30 % siltä osin kuin verovuoden pääomatulot ovat yhteensä enintään 30 000 €, ja 34 % ylittävältä osalta. Raja koskee kaikkia pääomatulojasi yhteensä — myös vuokratuloja ja osinkoja — ei pelkästään tätä kauppaa. Isommassa flipissä osa voitosta menee siis käytännössä 34 %:n verolle.

Hankintameno-olettama — vaihtoehtoinen laskentatapa

Todellisten kulujen sijaan voit aina käyttää hankintameno-olettamaa (TVL 46 §):

Olettamaa käytettäessä myyntihinnasta vähennetään vain olettama — ei ostohintaa, ei remontteja eikä edes myyntikuluja. Verottaja soveltaa automaattisesti verovelvolliselle edullisempaa tapaa, mutta laskelma kannattaa tehdä itse etukäteen, koska se vaikuttaa siihen, kuinka tarkasti kuitit kannattaa dokumentoida.

Nyrkkisääntö: jos todelliset hankintakulut ovat alle 20 % myyntihinnasta, olettama voittaa. Flippauksessa näin käy harvoin, koska ostohinta ja remontti muodostavat yleensä selvästi suuremman osuuden. Katso tarkempi vertailu ja esimerkit artikkelista hankintameno-olettama vai todelliset kulut flippauksessa.

Esimerkkilaskelma: flipin myyntivoittovero

Ostat asunto-osakkeen 120 000 eurolla (velaton hinta), remontoit sen 25 000 eurolla ja myyt itse ilman välittäjää 175 000 eurolla.

Vertailun vuoksi: 20 %:n hankintameno-olettamalla verotettava voitto olisi 175 000 € − 35 000 € = 140 000 € ja vero yli 46 000 € — todelliset kulut ovat tässä ylivoimaisesti edullisemmat. Jos vuoden muut pääomatulot nostavat kokonaissumman yli 30 000 euron, ylimenevä osa verotetaan 34 %:n mukaan.

Oman kohteesi luvut voit laskea flippilaskurilla, joka huomioi myös rahoituskulut, pitoajan vastikkeet ja myyntiskenaariot.

Milloin oma asunto on verovapaa — ja miksi se ei koske flippiä

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistusaikana asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta (TVL 48 §). Yleinen väärinkäsitys on, että pelkkä kahden vuoden omistus riittäisi — ei riitä. Asumisedellytyksen pitää täyttyä, ja flippikohteessa, jossa et itse asu, verovapautta ei saa lainkaan.

Jos flippaaja muuttaa itse remontoitavaan asuntoon ja asuu siinä aidosti kaksi vuotta, verovapaus voi täyttyä. Järjestelyn pitää kuitenkin olla todellinen: Verohallinto arvioi asumista kokonaisuutena (kirjautumiset, tosiasiallinen asuminen), ja toistuva "asu ja myy" -kuvio voi johtaa toiminnan arviointiin elinkeinotoimintana.

Entä jos myyt tappiolla?

Luovutustappio vähennetään ensisijaisesti verovuoden ja viiden seuraavan vuoden luovutusvoitoista (TVL 50 §). Jos luovutusvoittoja ei ole, tappio vähennetään muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista. Tappiollinenkin flippi kannattaa siis ilmoittaa huolellisesti — vähennysoikeus on rahanarvoinen.

Milloin flippaus muuttuu elinkeinotoiminnaksi?

Yksittäiset myynnit verotetaan luovutusvoittoina. Jos osto–remontointi–myynti-toiminta on jatkuvaa ja suunnitelmallista, se voidaan katsoa elinkeinotoiminnaksi (EVL), jolloin voitot verotetaan elinkeinotulona ja kokonaisverorasitus tyypillisesti kiristyy selvästi. Laissa ei ole tarkkaa kappalemäärärajaa; oikeuskäytännössä (mm. KHO 2009:50) merkitystä on toiminnan laajuudella, rahoituksella ja tarkoituksella. Jo muutama kohde lyhyessä ajassa voi riittää rajan ylittymiseen — useamman flipin vuositahdissa asia kannattaa selvittää ennakkoon.

Myyntivoiton ilmoittaminen

Ilmoita luovutusvoitto tai -tappio OmaVerossa mahdollisimman pian kaupanteon jälkeen — tiedot siirtyvät esitäytetylle veroilmoitukselle. Verohallinto saa kauppatiedot myös varainsiirtoveroilmoituksista, joten ilmoittamatta jättäminen ei jää huomaamatta. Liitä laskelmaan hankintamenon erittely: kauppakirjat, varainsiirtoveron maksutosite ja remonttikuittien yhteenveto. Kuitit säilytetään, vaikka niitä ei liitettäisi ilmoitukseen — Verohallinto voi pyytää ne nähtäväksi.

Yhteenveto

• Myyntivoitto = myyntihinta − (ostohinta + varainsiirtovero + remontit) − myyntikulut
• Vero 30 % / 34 % (raja 30 000 € vuoden kaikista pääomatuloista)
• Heti oston jälkeen tehty remontti luetaan hankintamenoon kokonaan — kuitit talteen
• Hankintameno-olettama (20 %/40 %) on vaihtoehto, joka kannattaa flippauksessa harvoin
• Vastikkeet remontin ja myynnin ajalta ovat vähennyskelpoisia, kun huoneisto on tyhjillään
• Oma työ, sähkö, vesi ja vakuutukset eivät ole vähennyskelpoisia
• Kahden vuoden verovapaus edellyttää asumista, ei pelkkää omistusta
• Jatkuva flippaus voi olla elinkeinotoimintaa — selvitä rajat ajoissa

Tämän artikkelin tiedot ovat yleisluontoisia eivätkä korvaa henkilökohtaista veroneuvontaa. Verohallinto ratkaisee verotuksen aina tapauskohtaisesti — varmista ajantasaiset säännöt vero.fi:stä.