Hankintameno-olettama vai todelliset kulut — kumpi kannattaa flippauksessa?

Päivitetty vuodelle 2026 voimassa olevan verolainsäädännön (TVL 46 §) mukaan.

Asunnon myyntivoiton voi laskea kahdella tavalla: vähentämällä myyntihinnasta todelliset hankintakulut tai käyttämällä hankintameno-olettamaa. Valinta on aina verovelvolliselle vapaa, ja verottaja soveltaa automaattisesti edullisempaa — mutta flippaajan kannattaa laskea molemmat itse jo ennen kohteen ostoa, koska tulos vaikuttaa sekä projektin kannattavuuteen että siihen, kuinka tarkasti kuitteja pitää kerätä.

Mikä hankintameno-olettama on?

Hankintameno-olettama (TVL 46 §) on kaavamainen vähennys, joka lasketaan suoraan myyntihinnasta:

Olettama korvaa kaikki todelliset kulut: ostohinnan, varainsiirtoveron, remontit — ja myös myyntikulut kuten välityspalkkion. Olettaman kanssa ei siis vähennetä mitään muuta.

Omistusaika lasketaan kauppakirjan tekohetkestä kauppakirjan tekohetkeen (asunto-osakkeissa sitovan kaupan päivämäärät). Flipissä omistusaika on käytännössä aina alle 10 vuotta, joten relevantti olettama on 20 %.

Nyrkkisääntö: milloin olettama voittaa?

Alle 10 vuoden omistuksessa olettama on edullisempi, kun:

ostohinta + varainsiirtovero + remontit + myyntikulut < 20 % myyntihinnasta

Toisin sanoen myyntihinnan pitäisi olla yli viisinkertainen kokonaiskuluihin nähden. Tyypillisessä flipissä näin ei käy koskaan — ostohinta on yleensä 60–80 % myyntihinnasta jo yksinään. Olettama on flippaajalle lähinnä varasuunnitelma tilanteeseen, jossa kuitit puuttuvat.

Olettama voittaa käytännössä kolmessa tilanteessa:

1. Pitkä omistus ja voimakas arvonnousu — 40 %:n olettama vuosikymmeniä omistetussa asunnossa
2. Hyvin halpa hankinta — esimerkiksi purkukuntoisena ostettu kohde, jonka arvo moninkertaistuu
3. Puuttuva dokumentaatio — todellisia kuluja ei pystytä tositteilla osoittamaan

Esimerkki 1: tyypillinen flippi — todelliset kulut voittavat

Asunto-osake ostetaan 120 000 eurolla, remontoidaan 25 000 eurolla ja myydään 175 000 eurolla (omistus alle 10 v).

Ero on lähes 38 000 € — todelliset kulut ovat itsestään selvä valinta, kunhan kuitit ovat tallessa. Ilman tositteita verottaja laskee voiton olettamalla, ja hyvän flipin tuotto katoaa veroihin.

Esimerkki 2: pitkä omistus — olettama voittaa

Asunto on ostettu 1990-luvulla 30 000 eurolla ja myydään nyt 180 000 eurolla (omistus yli 10 v → olettama 40 %).

Olettama säästää yli 14 000 €. Sama logiikka pätee usein perintö- ja lahja-asuntoihin — tosin niissä todellisena hankintamenona käytetään perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettua arvoa, joka voi olla olettamaa parempi. Laske aina molemmat.

Kolme yksityiskohtaa, jotka yllättävät

• Myyntikulut menetetään olettaman kanssa. Jos käytät välittäjää (esim. 3 % palkkio), olettamaa käytettäessä palkkiota ei vähennetä erikseen. Vertailu pitää tehdä kokonaisveron, ei pelkän vähennysprosentin perusteella.
• Olettama ei voi tuottaa tappiota. Olettamalla verotettava voitto on aina 60–80 % myyntihinnasta. Jos myyt todellisuudessa tappiolla, käytä todellisia kuluja — luovutustappio on vähennyskelpoinen luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista.
• Valinta on kauppakohtainen. Jos myyt useita kohteita samana vuonna, voit käyttää yhdessä kaupassa todellisia kuluja ja toisessa olettamaa — kumpaakin sovelletaan itsenäisesti.

Miten tämä lasketaan käytännössä

Flippilaskuri tekee kaksoislaskennan automaattisesti: syötä ostohinta, remonttibudjetti ja tavoitemyyntihinta, niin laskuri näyttää rinnakkain Laskelma A:n (todelliset kulut) ja Laskelma B:n (hankintameno-olettama) ja suosittelee edullisemman. Samalla näet flipin nettotuoton verojen jälkeen kolmessa myyntiskenaariossa.

Remonttikulujen vähennyssäännöt — mikä kelpaa hankintamenoon ja mikä ei — on käyty läpi artikkelissa remonttikulujen vähentäminen myyntivoittoverotuksessa.

Yhteenveto

• Olettama: 20 % myyntihinnasta (omistus < 10 v) tai 40 % (≥ 10 v) — korvaa kaikki todelliset kulut myyntikuluineen
• Flipissä todelliset kulut voittavat lähes aina; olettama on kuittien puuttumisen varasuunnitelma
• Olettama voittaa pitkässä omistuksessa ja voimakkaassa arvonnousussa
• Tappiollisessa kaupassa käytä todellisia kuluja
• Valinta tehdään kauppakohtaisesti, ja verottaja soveltaa edullisempaa automaattisesti

Tämän artikkelin tiedot ovat yleisluontoisia eivätkä korvaa henkilökohtaista veroneuvontaa. Verohallinto ratkaisee verotuksen aina tapauskohtaisesti — varmista ajantasaiset säännöt vero.fi:stä.